대출규제 3종류 LTV, DTI, DSR 뜻 소득 연봉별 계산방법
우리나라 부동산 대출규제의 조건은 주택수에 따라 다르고, 지역마다 다르고, 주택가격에 따라 다른 등 복잡하기가 이를데가 없습니다. 그중 주택담보대출을 받을 때 한도를 어떻게 규제하는지를 아는 지표가 바로 오늘 소개해드릴 3가지, LTV(엘티브이), DSR(디에스알), DTI(디티아이)가 있습니다. 대출규제를 완화했다고 하면 다 이 용어들이 연달아 나오고 %가 줄었다 늘었다 하는 것을 보실 수가 있습니다.
하지만, 주의하세요. LTV DSR DTI 조건은 부동산 경기시장 상황에 따라 계속 변동하니까요.
1. LTV 뜻 – 이해하기 쉽게 설명해볼게요
LTV: Loan to value
= 매매가 대비 대출액을 말함.
은행 입장에서 담보로 하는 주택의 가격이 얼마인지를 볼 때 LTV로 조건을 봅니다. 왜냐하면 5억짜리 집을 담보로 5억을 빌려줬는데 대출자가 상환능력을 잃어버린 경우에는 은행이 해당 담보 주택을 5억원에 팔지 못할 경우 손해가 발생하게 됩니다. 이를 대비하기 위해 이 주택을 시세보다 10~20% 낮게 팔아서라도 빌려준 돈을 회수할 수 있도록, 대출한도를 50~80%의 비율로 한도를 지정하는 것입니다.
굳이 어렵게 (가능한) 주택담보 대출비율이라고 말함.
LTV란? 구입하려는 집의 가격에 비해 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지 나타내는 비율입니다.
예를 들면 10억짜리 아파트의 LTV가 80%면 8억까지 대출이 가능하다는 것입니다. LTV가 60%면 6억까지 대출이 가능하다는 뜻이지요. 전자는 자기자본금이 2억원이 있어야 집을 살 수 있고, 후자는 4억이 있어야 집을 구매할 수가 있습니다.
LTV 계산식 = 대출가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 x 100
*이대출에서는 결국 담보물의 가치가 매우 중요하다고 할 수 있죠.
차주가 원금 및 이자를 잘 갚을 만큼의 충분한 소득이 되는지를 볼때는 DSR과 DTI를 봅니다. 즉 소득이 높을수록 돈을 더 많이 대출할 수 있게 됩니다. 하지만, 소득이 매우 높은 경우 돈을 높게 빌릴 수 있으므로 이를 방지하기 위해 LTV 규제도 함께 있는 것으로 이해하시면 됩니다.
2. DSR 뜻 – 이해하기 쉽게 설명해볼게요
DSR: Debt Service Ratio
= 모든 부채의 연간 원리금 상환총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율임
즉 은행이 차주에게 현재 부채가 얼마나 있는지를 확인해보고 ‘해당 부채의 총 금액이 고려하여 대출해줄게’ 라는 뜻입니다. 다시말하면, 기존에 대출이 많은 경우 주택담보대출 가능금액이 줄어든다는 것이죠.
즉, DSR 40%라면 소득의 40% 이상을 빚을 갚는데 사용하지 말라는 뜻으로 볼 수 있습니다.
근데 굳이 어려운 말로 총부채원리금 상환비율이라함.
1년간 소득에서 모든 부채의 원금과 이자(원리금)를 갚는데 사용하는 돈의 비중을 알 수 있는 지표입니다. 즉, DSR은 대출금을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 알 수 있는 부분이랍니다. 기준 비율은 은행권이 40%, 비은행권이 50~60%입니다.
DSR 계산식
= (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 x 100
DSR 규제대상은 1억원 초과 대출부터 적용을 받습니다. 즉 1억원 이하 대출에는 DSR 규제를 적용하지 않아요. 기존의 가지고 있던 부채(신용대출, 카드대출, 자동차할부, 학자금 대출 등 모두 포함)를 전체 합산하여 계산합니다.
<DSR 40% 뜻이란?>
연소득의 40%까지만 대출 할 수 있다는 것입니다. 일반적으로 규제지역과 관계없이 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 DSR 50%를 적용합니다.
예를들어, 내 월급이 250만원이라고 하면, 250만원에 40%를 적용해보면 100만원이 나옵니다. 즉 한달에 월 상환금액 100만원까지 대출이 가능하다는 것이지요.
3. DTI 뜻 – 이해하기 쉽게 설명해볼게요
DTI: Debt to income
= 소득에서 몇 %를 원리금을 갚는데 사용하는지를 봄
굳이 어려운말로 부를땐 총부채 상환비율이라함-_-++)
1년간 소득에서 대출이자의 금액의 비중을 알 수 있는 지표입니다. 쉽게 말하면 DTI가 낮을 수록 상환능력이 높다고 해석할 수가 있습니다. 보통 DTI는 50~60% 이내입니다.
DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타대출 이자) / 연소득 x 100
*모든 주택담보대출: 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계
이해를 돕기위해 상환액이 1,000만원이라고 고정하고 연봉만 다르게 해보겠습니다.
<예시> 상환액 1,000만원
1. 연봉: 5,000만원 DTI 계산 → (1,000만원 /5,000만원) x 100 = 20%
2. 연봉 1억원 DTI 계산 → (1,000만원 / 1억원) x 100 = 10%
3. 연봉 3억원 DTI 계산 → (1,000만원 / 3억원) x 100 = 3.33%
DSR이랑 헷갈리실 수 있는데, DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액+기타대출*의 원리금 상환액을 봅니다.
*기타대출: 주택담보대출 외 대출
하지만 DTI는 [주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타대출의 이자 상환액]입니다. DTI는 기타대출의 경우에는 총 이자만 보기 때문에 DTI에 비해 DSR이 더 까다롭다고 할 수 있겠습니다.
예를 들어 ‘연소득이 1억이고, DTI가 40%다’라고 한다면, 4천만원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 되며, 이만큼만 대출을 받을 수가 있습니다. DSR을 기준으로 대출을 하면 더 낮은 금액의 대출이 나올 수 밖에 없겠죠.
LTV, DTI, DSR 비교정리 & 대출규제
엘티브이, 디티아이, 디에스알, 그래서 어떻게 맞춰야 하는건데?? 하는 물음이 나올 수가 있습니다. 비교정리로 좀더 기억하기 쉽게 해보겠습니다.
그러니까, LTV는 담보물인 주택가격을 기준으로 대출규제를 합니다. DTI와 DSR은 소득과 상환액을 기준으로 대출규제를 합니다. 또한 2가지 이상의 규제를 함께 받을 경우 하나 기준만 만족하고 다른 하나 이상의 기준은 만족하지 못할 경우에는, 두가지 기준이 동시에 충족되는 선에만 대출액이 나온다고 보시면 되겠습니다. DTI보다 DSR이 더욱 많이 사용되고 있는 추세이긴 합니다. DSR 규제의 핵심은 모든 대출의 연간 원리금 상환금액이 연 소득의 일정 비율 이하로 억제하지 않으면 경제 활동에 문제가 발생할 수 있고, 그로인해 빚을 갚지 못하는 일을 초래할 수 있기 때문입니다.
[주택구입을 목적으로 지역별 LTV·DTI 비율표로 정리]
주택가격 | 구분 | 투기과열지구 및 투기지역 | 조정대상지역 | 조정대상지역 외 수도권 | 기타 | |||||
| LTV | DTI | LTV | DTI | LTV | DTI | LTV | DTI | |||
고가주택 기준 이하 주택 구입시 | 서민·실수요자 | 50% | 50% | 70% | 60% | 70% | 60% | 70% | 없음 | |
| 무주택세대 | 40% | 40% | 60% | 50% | 70% | 60% | 70% | 없음 | ||
1주택자 | 원칙 | 0% | – | 0% | – | 60% | 50% | 60% | 없음 | |
| 예외 | 40% | 40% | 60% | 50% | 60% | 50% | 60% | 없음 | ||
| 2주택이상 보유세대 | 0% | – | 0% | – | 60% | 50% | 60% | 없음 | ||
고가주택 구입시 | 원칙 | 0% | – | 0% | – | 고가주택기준(9억원) 이하 주택구입시 기준과 동일 | ||||
| 예외 | 40% | 40% | 60% | 50% | ||||||
*서민·실수요자 요건: ①무주택세대주, ②조정대상지역: 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 이하 투기지역·투기과열지구: 부부합산 연소득 7천만원(생애최초 8천만원) 이하, ③조정대상지역: 주택가격 5억원 이하 투기지역·투기과열지구: 주택가격 6억원 이하
LTV, DSR 규제 예시
(업데이트 예정)
이렇게 대출규제의 조건은 내용이 굉장히 다양하며 복잡합니다. 기본적으로는 주택수에 따라 다르게 적용됩니다. 또한 매수하려는 주택가격에 따라서도 규제가 다릅니다. 또한 규제지역과 비규제 지역에 적용되는 기준도 다릅니다. 여기서 주택임대 사업자의 경우라면 또 다르게 적용됩니다. 또한 본인 소득과 상환액 등에 영향이 있으므로 실제 나오는 대출금액은 또 다르다고 할 수 있을 것입니다.
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